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スタッフコラム

住宅と予算の関係 vol.3







人生最大の買い物はマイホームと言われますが、実際は多くの人にとっては住宅ローンが人生最大の買い物です。しかも、住宅ローンの「借り時」で総支払額が100万円以上変わる事があります。大部分の人は深く考えずローンの返済計画をきめてしまいます。日本には5000種類前後の住宅ローンが存在するといわれています。その中から、生活者自身が自分たちに最適な住宅ローンや返済計画を選択することは簡単ではありません。

1.相談相手
住宅ローンを始め家づくりに関するお金の話については、信頼できる相談相手が必要です。
相談相手としては、住宅会社の営業スタッフがまず候補になりますが、お金のアドバイスを専門とするファイナンシャルプランナー(FP)も相談相手の候補となります。FPは無理のない資金計画、最適なローンや保険のアドバイス、将来的な生活資金の相談にも有償で乗ってくれます。住宅会社によっては提携しているFPを紹介してくれることもあるので聞いてみましょう!

2.借りるべき金額
「借りることのできる金額」と「借りるべき金額」は違うものです。
低金利の現在は年収の6倍程度は金融機関から借りることができます。ひとつの目安として、年収のうちローン返済額が占める割合「返済負担率」が25%以下かどうかが問われます。25%を超えるとローン破綻の確立が高まる事が理由のようです。
例えば、年収500万円を35年固定・金利2.2%で借りた場合、月々の支払額は10万2485円、年間支払額は122万円9820円(ボーナス支払い無し)。この場合の返済負担率は24.5%で25%以内に収まります。ただし、無理のない金額=借りるべき金額として負担率25%、年収の6倍が適当かどうかといえばそうではなく、変動金利の場合は特にローンが破綻する可能性が高く見えています。

借りることができるのは年収の6倍まで
例:年収500万円の家族
年収の6倍=3000万円を35年固定、金利2.2で借りると、月々の支払額は10万2485円、年間支払額は122万9820円、ボーナスなし返済負担率24.5%になります。ローンの審査は通るが、未来の日本の状況を考えると負担が重く、危険水域です。

借りるべきは年収の5倍まで
例:年収500万円の家族
年収の5倍=2500万円を35年固定、金利2.2%で借りると、月々の支払額8万5404円、年間支払額は102万4848円、ボーナスなし返済負担額20%になります。地方圏ではマンションの賃貸を少し超えるぐらいだが無理の無い範囲です。

3.生命保険の検討
住宅ローンと同時に検討したいのが生命保険になります。
住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険の加入を求められます。この保険に加入していれば、夫が死亡した場合、この保険でローンは完済されるため、残された家族は住宅ローンの支払いで苦しむ必要がありません。困るのは病気などで収入が確保できなくなった時です。つまり、住宅ローンを借りる際、同時に夫の生命保険の医療保障を充実させる必要があるということです。

4.住宅ローンの選び方
住宅ローンには大きく3つの選択肢があります。それは、銀行ローン、財型融資、フラット35です。

長期固定のフラット35
フラット35は基本35年の長期固定ローンで、住宅金融支援機構(以前の住宅金融公庫)と民間金融機関がタッグを組むことで長期固定のリーズナブルな金利を実現しています。ローン金利は各民間金融機関によって異なります。また一定の性能基準を満たす場合は、優遇金利(フラット35S)を利用できるために事前に確認しておきましょう。

金利とは・・・資金の賃借の対価あるいは賃借される資金の使用料のことで、利子あるいは利息とも言います。また賃借される資金すなわち元金に対するその使用料の比率をいうこともあります。住宅ローンの金利には①固定金利期間選択型、②変動金利、③固定金利の3タイプがあります。以下はそれぞれの金利の特徴です。

①固定金利期間選択型・・・2年、3年、5年、10年、15年などの一定期間のみ金利を固定するタイプです。当初設定した固定期間終了後は、変動金利を選択するか再び固定金利期間選択型を選択することになります。その際に金利が上昇している可能性があり、そこがリスクです。

②変動金利
・・・金利が半年ごとに見直されるタイプです。3タイプの中で金利が最も低く、低金利が続けば、最も返済額は少なくて済みます。金利が上昇した場合でも、月々の返済額は5年間は変えることができません。このため利息の支払いが増え、その分元本の返済額が少なくなります。金利上昇面ではリスクが大きくなります。

③固定金利
・・・借入時の金利が完済するまで続くタイプです。フラット35がその代表です。金利上昇リスクが高い反面、他の2タイプに比べて金利が高くなり、総返済額も大きくなります。

ローン選択時に考えておくこと
①金利が上昇すると借りることができる額(借入限度額)は減る。
②景気が回復すると基本的にローン金利も上昇する。
③金利上昇面では変動金利はリスクが大きい。
④リスクに悩みたくないから固定金利を考える。
⑤返済能力に余裕があるなら借入期間を短くした方がお得になる。

5.住まいにかかる税金
住宅を取得する際には様々な税金を納めなければいけません。土地や住宅の契約や取得に伴って納めなければならない税金は以下の通りです。
・消費税
・登録免許税
・印紙税
・贈与税(贈与を受けた場合)所有した場合も、以下がかかります。
・固定資産税
・都市計画税
これらも継続的に納税していかなければなりません。
これら税金だけでも数百万円に上ります。取得年になって制度も変わります。内容を確認し、資金計画の際には、必要額を把握しておく必要があります。この中で最も額が大きいのは消費税です。住宅取得の場合、建物購入価格や工事代金に見合った税がかかります。土地代には消費税がかかりません。

登録免許税
住宅(土地・建物)を購入したり、贈与を受けたりした際には、通常、登記を行います。この時に課せられるのが登記税です。
登記
・・・「土地や建物の所在・面積の他、所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し、これを一般公開することにより、利権関係などの状況を明らかにすること」です。登記によって始めて自分の所有物だと公に主張できるようになります。

不動産取得税の納税額
土地や住宅を購入し、住宅を建築するなどして不動産取得税です。取得の際の金銭のやり取りの有無、登記の有無にかかわらず課税されます。ただし、相続で取得した場合は課税されません。

住宅の場合の納税額
(住宅の価格-控除額)×3%=税額

土地の場合の納税額
評価額×1/2×3%-減税される額=税額
※3・・・2015年の3月31日まで

贈与税
土地や資金などを贈与された場合には、贈与税を納めなくてはなりません。

印紙税
不動産を購入するときの「不動産専売契約書」や、建設工事を行う場合に工務店などとかわす「債負契約者」、住宅ローンを借り入れる時の「金銭消費賃借契約書」には、印紙を添付しなければなりません。

固定資産税
土地や家屋などの固定資産を所有している場合に、その所有者にたいして課せられる税金です。毎年1月1日時点の土地・家屋などの所有者に対し、対象となる固定資産の価格をもとに算出される税額を、その固定資産税がある市町村に納めます。

都市計画税
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整備事業に必要な費用に充てることを目的とした税です。都市計画区域のうち、原則として市街化区域内にある土地と家屋が対象となります。




15.08.09 更新

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